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我家房子空着没人住，能不能不交物业费？

点击数：150	作者：tczgw	发布时间：2021-06-29 12:09:30

多年以后，小白坐在物业公司的工作人员面前，准会想起中介带他去看房的那个遥远的下午。当时，这个小区刚刚开盘，地理位置有些偏，不过环境还不错，靠近郊区的小山。中介说这里将来会作为旅游区开发，山景房的升值空间很大：以山水为卖点的楼盘，山水是真正的不动产，站在家里，山是美景，站在山上，家是美景……于是小白不再犹豫，尽管不打算在这儿住，还是出手买下了自己的第二套房产坐等升值，或者等自己老了成了老白，再到这儿来养老也不错。

然而，小白还没来得及畅想自己将来的幸福生活，就收到了来自物业公司的催缴单。小白很奇怪：房子我又没住，凭啥让我交物业费？于是乎，小白撵走了物业公司的工作人员，撕碎了催缴单，继续畅想自己将来的幸福生活，却又收到了法院的传票。

庭审中，小白认为自己的房子在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。但小白最终还是败诉了……

房子空着还要交物业费，这钱算不算白花了？其中的法律依据是个啥？为了解决这些疑惑，法报君帮小白咨询了北京市盛廷律师事务所的杨梦迪律师。

Q：

小白的房子空着没住，为什么还要交物业费？

小白作为业主，物业公司是依据双方签订的《物业服务合同》为小白提供物业服务的，因此，小白应按《物业服务合同》及相关规定向原告交纳物业费。

民法典第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

因为物业服务具有公用性特点，比如提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，这些是物业公司为所有业主提供的服务，并非是针对一个人的。所以，即使小白的房子空着没有住，但依然是享受了物业服务的，理应缴纳相应的物业费。

不过，针对类似小白的这种情况，也有部分城市出台了空置房屋减免部分物业费的相关规定，如房屋空置只需要缴纳20%的物业费等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法规都会载明“物业服务合同双方另有约定的除外”等内容，此时如果业主和物业管理公司签订物业服务合同约定房屋空置仍需全额缴纳物业费，业主就应按照约定支履行付物业费的义务，不再适用《物业管理条例》。

Q：

如果小白实在不想交物业费，哪些理由可以获得支持？

想要减免物业费，通常需要物业公司有错在先，如下列理由：

1、物业公司不履行合同义务或者履行合同中出现重大瑕疵。

2、业主确有证据证明物业服务企业未完全履行合同义务，或者物业公司提供的服务质量未达到物业合同约定的标准。

3、物业服务公司要求缴纳的费用不在《物业服务合同》的约定范围内。

4、物业服务企业擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准而多收取的物业费。

5、物业公司超出诉讼时效仍未主张权利的，业主可以提出时效抗辩，请求法院免去超出时效部分的物业费，法院一般都会支持。

此外，还有一些地方施行物业费减免政策，如享受城镇最低生活保障家庭、残疾人家庭、享受政府抚恤补助和救济家庭等。

Q：

如果小白对现在的物业服务不满，可以通过什么方式更换物业公司？

根据民法典第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外”。即业主如果对物业服务不满，则可以根据法律规定解聘物业服务人。

具体的程序根据民法典第二百七十八条规定，业主共同决定的事项中包括“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，也即如果业主更换物业公司，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。如果经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可更换物业公司。

Q：

在各种物业纠纷中，为什么大多是业主败诉？

1、业主多数是自然人，在起诉过程中缺乏必要的法律专业知识，在诉讼过程中很难固定证据，举证比较困难。

2、业主如果以房屋质量存在问题、邻里侵权为由拒缴物业费，物业一般不承担责任，因为这不属于物业公司的服务范围，业主维权时要明确责任人。

3、物业公司起诉支付物业费的案件中，业主通常拒付服务费理由不充足，比如以小区绿化不佳，安保、保洁达不到标准等认为物业服务有瑕疵，但是物业公司服务范围广，仅因为个别事项即拒交物业费，抗辩理由不够充分。

Q：

业主维权需要注意哪些问题？

1、业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据，在维权过程中做到有理有据。同时业主要积极与物业公司进行沟通，争取通过协商方式解决纠纷。

2、如果通过协商无法解决纠纷，业主对于物业公司不合理、不合法的行为，可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，该部门系物业行业主管部门，投诉时注意保留投诉痕迹，尽量通过书面方式进行投诉，同时提交必要的证据。

3、如业主通过投诉无法解决争议的，建议及时向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决，业主应注意提起诉讼、仲裁的时效，积极行使自己的合法权利，避免错过诉讼时效。

4、积极发挥业主大会、业主委员会作用，增强利益共同体的认识，通过业主委员会对物业服务进行监督，切实保护自身利益。

作者｜梁成栋

来源｜法治日报•社区版

来源：法治日报

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