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老楼加装电梯“新方案”来了！

点击数：109	作者：tczgw	发布时间：2022-10-21 16:19:17

在国家发布的全面推进老旧小区改造指导意见中明确，为推进城市更新方式转变，将全面推进2000年底建成的老小区改造工作。官方摸底数据显示，全国将有17万个老小区纳入到未来5年改造计划中。就改造内容而言，除了小区道路、外立面、线路管网等方方面面的基础改造外，在完善类改造类别中，还包括加装电梯这样的亟需事项，按照文件的说法是，“鼓励有条件的楼栋加装电梯”。

从实际来看，“鼓励”主要表现为两大方面，一是制度上支持，不少地方删除了“一票否决”条款，以减少了电梯加装的制度阻力；二是经费上大力支持，虽然各地有所不同，但基本上能达到总经费一半左右的支持。可以说，老楼加装电梯迎来了前所未有的机遇。而“有条件”，则是体现在三大方面，一是准备加装电梯的楼栋需要经过安全评估，二是就同意安装需取得一致意见，三是确定好安装经费比例分配并得到大家的同意。在现实操作过程中发现，第一和第三方面问题都不大，关键还是大家能否同意安装电梯，正如住建部黄艳副部长所言，“加装电梯，居民需求不一样，要达成一致了才能做”。

（一）

老张，今年55岁，1998年就买了商品房，房子买得早，价格低，5年前就把房贷还清，无疑是幸运的，但这些年一直在为房子的另一件事发愁。他80岁的老父亲自从跌倒一次后，腿脚一直不方便，每次上下楼都要有专人搀扶，为了照顾老父亲，老张不得不提早选择了内退。

事实上，老张自己也患有“三高”，每天上下6楼，自身都有些费劲，他一直担心，万一自己也爬不动了，谁来照顾年迈的老父亲呢？有人提议他，要不把房子卖了，换到1楼来，老张算了一笔账，同样面积的房子，6楼比1楼便宜20%，大概差20多万，这可不是一笔小数字，按他的收入，根本就换不起来。而且他听说，像他这种老小区的顶楼房子，挂一两年未必有人买。正当他一筹莫展时，居委会告诉他，现在国家有政策，可以尝试加装电梯，比如装一部电梯的费用大概60万，业主总共出大概35万左右样子，但前提是要你们楼上楼下业主同意。

老张听到这个好消息后，高兴得一宿没合眼。他暗暗下定决心，无非就是要做通大家的工作，无论多么难，愿意尽一切努力促成此事。在他看来，大家要同意装电梯，关键的一条就是：要让各楼层业主互惠互利，他进而分析道：

装了电梯，受惠的是爬楼梯的邻居，3-6楼一般都不会有什么反对意见，无非就是费用分摊上做到相对合理即可。2楼应该属于可坐可不坐电梯那种，有没有电梯对他们来说无所谓，受影响最大的是1楼，他们不坐电梯，而且还可能受到光线、噪音的影响。所以，老张的工作侧重点就出来了：1.找2-6楼谈安装费用分摊比例；2.找1楼沟通，交换意见，主要看1楼有什么需求，该如何满足。

按照工作计划，开始了逐户沟通，上门和电话沟通方式统统派上用场。

（二）

沟通一遍下来，3-6楼跟他预想的结果稍微有点出入，但大家对加装电梯表现得比较积极。按照老张初步的设想，总共35万费用，6楼承担40%（14万），5楼承担30%（10.5万），4楼承担18%（6.3万），3楼承担10%（3.5万），2楼承担2%（0.7万），其他楼层都同意，唯独2楼一分也不愿意承担，老张觉得无所谓了，后面实在不行，要么楼上各邻居按以上比例分摊，要么就自己出了，这不是什么大事。

主要问题还是在1楼。除了前面他预想的光线、噪音影响外，1楼邻居还表示，“现在谁都知道，电梯房楼层越高，价值越大，我们1楼是最吃亏的，没装电梯前，1楼价值最高，装了后就成了一栋楼价值最低的房子，换着是你们楼上的邻居，会愿意吗？”，老张表示理解，“我们装电梯，确实是由于年纪大了行动不便，但你说的这个情况也是有道理的，我们也是来找邻居商量，只要我能承受，我尽力满足，包括我们顶底楼互换都可以考虑”。

1楼邻居看到老张的诚恳态度，说实在的，平时见面都还打招呼，也不想把话说得太死，“这样吧，我也理解你们的难处，若能方便大家，又能让大家的利益不受损，我个人是支持的，这事我跟家人商量商量，明天我答复你”。

第二天晚上，老张接到了1楼邻居的电话。大意是，他们在经过充分考虑，为了尽量减少大家的麻烦，同时本着装电梯都能获益的原则，比如你们楼上每一户都能享受到电梯的好处，我们1楼呢，提议大家能一致同意给我们围一个院子，这事就这样成了。老张确实没想到1楼提出这个要求，但细细想来，这可能是代价最小，也是楼上楼下都能共赢的事。不过，这个“新方案”一家人说了不算，他答应1楼邻居，要跟楼上的所有邻居沟通一下，如果大家都没有意见，最好能形成一个书面的东西。没过几天，一楼反馈的信息是，大家不再反对加装电梯，看起来还是挺满意的。

此后，老张又就1楼“加院子”的提议，跟楼上所有邻居沟通了一圈，令人欣慰的是，楼上楼下觉得没有关系，没有反对意见，愿签字同意。

（三）

那么，1楼的这个新方案在现实中行得通吗？或者具有可操作性吗？在专业人士看来，这种提法本着“利人利己”的原则，有一定价值，但受到一定条件限制，要看具体情况。

首先要明确的是，1楼门前的院子地块使用权有两种归属，一种是小区全体业主的共有绿地，说到底，是大家的公共部分，这是大部分小区的实际现状。另一种是开发商在出售1楼房产时，在合同中明确了购买者拥有对1楼院子的使用权，而且在一般情况下，当购房者在拿到房产证时有一个平面图，上面应有院子的范围，这种情况下，院子使用权就可归1楼。

其次，如果买的时候没有院子，后来又围了院子，基本上就是占用全体业主的公共部分，属于不合法，其他业主有权请求管理部门拆除。但对于老小区这种以装电梯加院子的提议，应该说情况比较特殊，也比较新颖。因为存在一个互惠互利问题，自然也就不存在大家反对的情况。就好比一套房产，虽然老人留下的房产，各个子女都有份，但所有子女都同意赠送给其中某一个子女，那么，这个子女就有了全部合法继承的权利，占用公共部位的院子是不是也是这个道理？

最后，当大家都同意1楼加院子，如果说民理上没有问题，但法理呢？目前虽没有明文规定此事，但正如前面所说，平面图上应该有相应的规划，从这个角度看，即便大家同意了，还是有所不顺，所以，建议最好还是到当地相关部门咨询一下，需不需要走相关备案审批程序？如此，做到有理有据。

总结一下，旧改确实给老小区装电梯创造了很好的机会，但在实际加装过程中，除了换位思考，与人方便，与己方便，也要把大家的诉求考虑进去，“利人利己”应该是始终坚持的原则，而不应给人扣上“道德”的帽子。邻居没有诉求，那说明人家高风亮节，邻居有诉求，也无可厚非。关于加装电梯，你是支持还是反对呢？你还有什么更好的提议吗？

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