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市民购买产权有限制的房屋应注意哪些问题

点击数:187 作者:tczgw 发布时间:2017-08-24 10:30:55

据南都晨报报道:

房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有权的限制包括房屋抵押、房屋被查封等限制房屋所有人行使权利的措施。购房者在购买产权有限制的房屋时,需注意以下问题。

一、所购房屋是否被抵押

房屋抵押分为:房地产抵押和预购商品房贷款抵押等。房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

《中华人民共和国担保法》第三十六条规定:“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。从上述法律规定来看,无论是房屋抵押还是土地抵押都应当视同土地与房屋同时被抵押。

如果售房者将房屋或土地使用权设定抵押,在未归还债权人款项、解除抵押前,因抵押未解除,不能办理房产过户手续。即使能够入住该房屋,但因无法办理房屋过户手续,购房者不能取得房屋产权证,售房者若不能按时归还债权人款项,作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封或拍卖,这样购房人最终将得不到所购房屋。所以,购房者应事先要求出售者偿还债权人款项,解除抵押后再进行购买。

另外,很多贷款的购房者认为,自己贷款买的房,在贷款未还清之前产权证一直抵押在房管部门,只有贷款还清后才能把产权证“赎回来”,其实这是一种误解。在办理房地产抵押时,房管部门和不动产登记机构只是在产权证上如实记载抵押的事实,并不保留产权证。

二、所购房屋是否被查封

根据《城市房地产管理法》第37条规定:“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”。因此,房屋一旦被查封,就不能再买卖了,只有在解除查封之后才能办理正常交易过户手续。

那么,购房者如何避免买到被查封的房屋呢?首先,购房者在签订买卖合同之前,一定要查询确认交易房屋是否被登记为查封状态,若已经被查封就不能再购买。其次,在签约时,购房者可在合同条款中约定:如遇查封,则卖方应承担违约责任、返还已付房款等。这样可以有效制约风险,维护自身利益。另外,如果房屋买卖合同已经签约,可以选择第三方进行资金监管,房子如果能过户就没问题,不能过户,购房款也不会打到对方账户下,资金是安全的,从而减少购房者的损失。


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